业主在什么情况下能要求更换房屋
不能换房只能退房。下列情况可以退房：
一、一般超过3个月开发商还不能交房，购房人就可以要求开发商退房，并要求双倍返还订金或支付房款利息。
二、没有产权证的。
三、开发商证件不全。开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。如果开发商证件不全，就属于违规操作，与买房人签订的合同也无效。
四、面积误差超过3%。
五、主体结构质量有问题的。
六、开发商擅自变更设计的。
【法律依据】
《合同法》第94条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
（五）法律规定的其他情形。
开发商交付不合格房屋 为买房人偿还按揭
开发商交付不合格房屋，购房者应该怎么办？1、购房者觉得开发商投入使用的商住楼归属于行为主体品质不符合要求的，最先购房者应当向工程质量监督单位申请再次核实，经核实确属主体工程品质不过关，或者是有关系到应用安全性，且修补不太可能或费用甚巨的，购房者有权利消除商品房买卖合同，同时要求开发商损失赔偿。
2、因房屋产品质量问题严重危害正常的定居所使用的，购房者还可以要求终止合同和损失赔偿。自然，购房人也可以选择规定卖房子人进行处理，并承担因为修补所造成的交货延迟义务或赔付别的损害。
3、对于一般产品质量问题，因为未对定居应用造成重大危害，只有规定卖房子人进行处理并损失赔偿，不可以规定退房。当然对于不用修复质量隐患，购房者有权要求开发商赔付因存在质量隐患而导致的房屋意义的掉价损害，可依法申请办理授权委托相关定价机构对房屋开展误差评定，来确认误差一部分损失。
商住楼验房交付流程1、确立验房时长
房地产开发商一般会来给大家大半个月多的时间去验房交房，要不是时间紧迫，建议在前两三天别去验房，由于近几天去的人非常多，物业管理和房产公司没有一定的工作人员和经历随同验房，相对应的，在发现的问题的处理方法上都会存在应对或厌烦心理状态。
2、验收相关信息
到验房核心，首先要查询是指开发商的有关建筑资料，如工程建筑质量证书、质量检验资格证书、完工验收备案申请等，同时向开发商索要住房质量检测报告和使用手册。
3、当场验房
抵达新房子后，业主要是对房间内施工状况进行全方位细致入微的验收，如查验窗门的完好无损、封闭式与结实水平，检验墙壁地面平面度、防渗漏止漏性，检测水电工程线路的顺畅度等。在现场验房环节中，小区业主必须带上一些专用工具，首要专用工具有米尺、万用表、竖直测量工具、多用途游标卡尺、测电笔等，辅助软件包含笔纸、洗面盆、小铁锤、计算方式、报刊等。
4、填好验房交接表
验房完成后，业主要是依据验收状况填好居民验房交接表，对验收中存在的问题、智能水表和电度表的实数，要记载清晰。假如存在的问题都属于房屋质量难题，不能随便签名，要和开放商协约好解决方案，并整改到位后，即可签字画押。一般而言，二次验收的时间也要减少在一个月之内。此外，验房存在的问题要联络开发商及时处理，以免发生纠纷案件。
5、办理入住手续
验收验收合格后，就能够交纳各项费用，宣布办理入住手续了。这时候的花费，通常是涉及到物业管理公司的水电气、物业管理费、煤气费等，与物业管理公司签定完前期物业合同，领到了有关的搬入协议书、办事指南等，便代表着验房步骤宣布结束。
哪些情况下可以退房？依据民法的有关规定，如出现以下这些状况，可以办退房：
1、开发商存有诈骗情况。若开发商存有有意欺诈行为，购房者有权要求解除购房合同，申请办理退房；
2、房屋存有产品质量问题，如房屋房型等核心内容。若房屋总面积出现偏差，按有关规定，偏差比平方根超过3%时，购房者有权利退房；
3、买房合同失效。依据民法的有关规定，无效合同最直接的结果显示应退还因合同书获得财产的。因而，购房者理应退回房屋，而开发商理应退回购房款；
4、开发商无权处理该房产。比如，开发商尚未取得房屋预售许可、该房屋所有权存在分歧，或是司法部门、行政单位依规判决或者以别的方式限定房屋支配权等情况。
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